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売りたい(売買)

 

住まいを売りたいお客様へ 住まいを売りたいお客様へ
不動産売買イメージ グッドナエステートは売主様の立場になって、不動産(住まい)のご売却を安心してお任せいただけるように、事業のすべての面で正直であり、誠実であり、倫理を守ります。
不動産(住まい)を売却する動機はいろいろあると思いますが、一般的に求めるものは「より高く、早く売りたい」「面倒なことは少なく、安心して売りたい」「ご縁のある良い人に売りたい」などの希望・期待があります。
それは当社も売主様と同じ考えです。(面倒なことは私たちが出来るだけ行います。住まいの印象を良くして、魅力的にするちょっとした準備は売主様にご協力をお願いします。売却は売主様との共同作業と認識しております。)
不動産は買うことよりも売ることの方が難しいです。買う時は自分で決められますが、売る時は買主様の意思がなければ売ることができません。 また、時のマーケット状況やトレンド、買主様が探しているタイミングによっても売却スピードや売却価格が変わります。
当社は、売却に情熱を持って打ち込み、売主様の「エージェント」として住まい売却に必要なすべての仕事に熱意を持って遂行し、良いご縁のあるたった1組の買主様と巡り合うように総力をあげて努力いたします。
お客様に心から喜んで満足してもらいたい。
お客様から選ばれ続けたいと心から願っており、当社(私たち)の使命は売主様と共同でご売却を成功させることにあります。

 

お取引きの流れ お取引きの流れ
STEP1

ご相談

売却のご事情やスケジュールをお聞かせ下さい。住宅ローンが残っている場合の売却や、税金や手数料といった諸経費についてなど、当社担当が適切にアドバイスして、お客様の状況に応じた売却方法をご提案いたします。

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①売却の条件

不動産のご売却にあたり、ご売却を検討する理由が背景にあるはずです。
理想の形で売却するために、まずは目的やご希望条件を整理してみましょう。目的やご希望条件、査定結果などから、売出し時期や価格、売却方法などについて担当が適切にアドバイスいたします。
また、買替えをお考えの際は、スムーズに進めるためにも、当社担当と相談の上、ご購入の時期や事前に売却が決まった場合のお引越しスケジュールなどを事前に計画しておきましょう。

ご売却の目的は何か
お客様に合った売却方法をご提案いたします。

求めているものは何か
早く売りたい(〇年〇月〇日までに売却したい。など)
高く売りたい(手元にどのくらい必要で、どのくらい残したいか。)
その他(周辺の人に知られずに売却したい。など)
安心して任せたい(熱意を持って誠実に売主様利益の最大化を図ります!)

②ご売却にかかる諸費用・税金

お住まいを売却すると、様々な諸経費や税金がかかります。
売却価格から諸経費、税金を引いた金額が手取額となります。
売却にかかる諸経費、税金の内訳は下記の通りです。

諸経費の内訳

経費 仲介手数料 物件価格の3%+6万円+消費税(物件価格400万円超の場合)
税金 印紙税 不動産売買契約書に貼る印紙代です。
物件価格により異なります。
譲渡所得税・住民税 譲渡収入(売却代金)−(取得費+譲渡費用)=譲渡益(譲渡所得)
ご売却により出た譲渡益に対して所得税と住民税がかかります。
※お住まいをご売却の時は特別控除が利用できる場合があります。
その他 登記費用・司法書士報酬 登記上の住所が現住所と異なる場合、住所変更登記が、
抵当権等が設定されている場合、抵当権等の抹消登記が必要です。
測量費用
※土地・⼾建の場合
隣地との境界が不明瞭な場合や土地を分割して
売却する場合には測量士による測量が必要になります。
引越し費用・
ハウスクリーニング費用・
解体費用など
その他、住宅ローンが残っていれば
売却金から返済に充てられます。
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STEP2

査定・物件の確認・調査

お客様のご売却に対するご要望をお聞きして、物件の概要・相場・法令関係・権利関係・エリア特性などを詳しく確認、調査して、 所有不動産がどれくらいの価格で売れるのか、予想価格を算出し、室内・設備・管理の状態、マーケットの動向等を考えて査定価格を算出します。売出し価格や売却方法についてもご提案いたします。

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ご売却を成功させる活動のスタートは、正確な査定を依頼して、所有不動産がいくらで売れるかを把握するところから始まります。
正確な査定は現地建物・敷地を訪問調査する査定が望ましいです。
実際に実地調査をした場合は、下記調査事項と近隣相場、法令関係、権利関係、エリア特性、マーケットの動向等を調査・勘案してご提案いたします。
訪問査定(建物内および敷地内調査)

隣地・近隣の状況の確認(建築予定の確認など)

臭気・騒音、周辺の嫌悪施設等の確認

リフォーム・修繕履歴

収納スペースなど

日当たり

眺望、通風、生活音

室内の状況・設備機器の状況

マンションの場合

管理規約・使用細則・議事録の確認

管理費や修繕積立金の額、滞納の有無

⻑期修繕計画の内容

管理人の勤務状況

土地・⼾建ての場合

接道状況、道路種別の確認

上下水道・ガス管の確認

境界標や越境の有無

法務局調査

登記簿記載事項の確認

公図・測量図・建物図面などの確認

役所調査

用途地域の確認

建築・法令上の制限

簡易査定

不動産査定と聞くと「不動産会社に住まいの中を見せなきゃいけないの?」としり込みしてしまう方もいるかと思いますが、まずは物件の概要をご教示いただき机上で簡易査定することも可能です。あくまで概算による目安価格にはなりますが、売却の検討段階にいる方には参考になるでしょう。

査定報告書

現地調査の内容に基づいて、物件の価格査定を行い「査定報告書」をご提出いたします。周辺の取引事例、売出事例、類似物件の販売状況などから、売主様のご要望をふまえて売出価格をご提案いたします。
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STEP3

媒介契約

売却を決めたら、媒介契約の締結が必要になります。(不動産の売却を依頼する契約です。)当社担当が契約締結前に、価格査定の内容や売却活動の内容などについてご説明いたします。ご納得いただき、内容をご理解いただいた上で契約していただきます。

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住まいを売却することに決め、お任せいただくには不動産の売却を依頼する媒介契約の締結が必要です。価格査定の内容、売却活動の内容などについて当社担当がご説明いたします。ご納得いただき、正式に売却を依頼される場合は、媒介契約書の内容をご理解いただいた上で、契約を締結していただきます。
媒介契約の種類
一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数業者との契約 × ×
依頼者自ら発見した相手との直接取引 ×
契約有効期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 3ヶ月以内
指定流通機構(レインズ)登録 任意 7営業日以内 5営業日以内
媒介業務報告義務 なし 2週間に一度 1週間に一度

「レインズ」とは

「Real Estate Information Network System」(不動産流通標準情報システム)の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムの名称です。指定流通機構の会員不動産会社が不動産情報を受け取ったり情報提供を行うシステムで、会員間での情報交換がリアルタイムで行われています。公益財団法人東日本不動産流通機構は通称「東日本レインズ」と呼ばれています。
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STEP4

売却活動の準備

媒介契約が済んだらすみやかに売却活動を開始いたします。実際に売却活動を始めると購入希望者が見学に来ます。見学に訪れた希望者の印象を良くするために、お部屋の整理整頓や清掃をして綺麗にしたり、お花を多めに置いたり、香りに気を使ったりなどして、お部屋をチャーミングにすることは大変効果的です。見学前の事前準備をしましょう。

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媒介契約締結後は、すみやかに売却活動を開始いたします。売却活動を始めると購入希望者が見学に来ますので、 訪れた希望者の印象を良くするための準備を行い、契約の安全性と透明性を高めるため、購入希望のお客様への判断の参考になる情報として 「物件状況等報告書」と「設備表」を売主様にご記入いただきます。本書類は売買契約書上、非常に重要な意味を持っております。
物件状況等報告書
売買契約締結時に売却不動産の売主様が知っている雨漏り、シロアリの害、給排水管の故障や腐食、増改築の履歴、近隣との申し合わせ事項、 マンション管理に関する事項などの物件の現状を買主様に報告するための書面が「物件状況等報告書」です。
設備表
売買契約締結時に売却不動産に付帯する設備機器の有無・故障・不具合などの状況について、買主様にご報告するための書面が「設備表」です。
見学者の印象を良くする工夫
購入希望者が見学に訪れた際、部屋の状態は購入希望者の決断を大きく左右します。ちょっとしたことで第一印象は大きく変わりますので、物件をチャーミングに感じてもらえるよう事前の準備を行っておくと良いでしょう。
事前準備項目

室内のクリーニング

水回りは特に汚れが目立ちやすいので注意しましょう。
玄関やリビングなどにお花を置いたり、香りの良い物を置いてみましょう。

部屋を広く見せるような片付け

物を出来るだけ少なくし、整理整頓を行いましょう。無用なものは思い切って処分することがポイントです。引越しも楽になります。

庭の手入れ

一⼾建てやマンションで庭がある場合は雑草の除去や樹⽊の剪定などをしてキレイな庭を演出してみましょう。
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STEP5

売却活動

売主様の様々な希望・期待に応えて売却を成功させるためには、物件の情報をいかに効果的に購入希望者にアピールして、多くの人に伝えるかが鍵になり重要です。当社では、ホームページ・ポータルサイトへの掲載、レインズへの登録、チラシ作成、ポスティング・ダイレクトメール、オープンハウスの開催、独自のネットワークなどを駆使して総力で売却活動をいたします。

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売主様の様々な希望・期待に応えて売却を成功させるためには、物件の情報をいかに効果的に購入希望者にアピールして、多くの人に伝えるかが鍵になり重要です。当社では、ホームページ・ポータルサイトへの掲載、レインズへの登録、チラシ作成、ポスティング・ダイレクトメール、オープンハウスの開催、独自のネットワークなどを駆使して総力で売却活動をいたします
売却活動のポイント

売主様の大切なご売却不動産の写真を広告に掲載する際は、プロカメラマンがプロのテクニックで売主様の住まいの魅力を最大に際立たせて、お客様にご紹介いたします。

オンラインで結ばれ、数万の不動産会社と物件の情報を交換できる「レインズ」に登録します。当社以外の不動産会社を通して多くのお客様に売主様の物件情報が公開・紹介されます。

アットホームなど人気がある有力なポータルサイトに物件情報を公開し、不動産を探している一般のエンドユーザーに広く訴求させます。また、当社ホームページにも公開し、インターネット広告を幅広く展開いたします。

購入希望の相談を受けている当社のストック顧客に電話・メールなどを通してダイレクトに紹介・営業を行います。

オープンハウス(現地販売会)を開催し、近隣で不動産を探している方や購入希望者に自由にご見学いただき、物件の魅力を直接当社担当がご説明いたします。

売主様のご売却している物件の周辺で買主様と巡り合う可能性があります。当社では、物件周辺に売主様だけの物件広告を波状的にポスティングしたり、地域限定で折込みチラシを配布いたします。

会社・担当者独自のネットワークを使い、提携している会社・共感してくれる担当者と協力して売却活動をいたします。(複数、場合によっては数十社が共同して広告を掲載いたします。)

RAINSのイメージ説明図

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STEP6

購入申込み・不動産売買契約の締結

購入希望者の意思が固まったら不動産購入申込書を受領します。購入価格、代金の支払い方法、住宅ローンの有無、引渡し時期などの契約条件が記載 されています。購入申込書を確認いただき、内容が承諾できるか判断します。不承諾の場合は、契約条件を調整して、契約条件がまとまったら契約の運びとなります。売買契約の締結に先立ち、売主様・買主様に宅地建物取引士の資格を持つ担当が重要事項の説明をいたします。売買契約締結時に売主様・買主様双方の権利・義務・契約条件の最終確認をおこないます。
物件の状況や設備は売主様から説明してもらいます。双方が署名・捺印して契約が成立します。買主様からの手付金はこの時に買主様から受領いたします。

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購入申込み

ご見学いただいた購入希望者の意思が固まったら、購入申込書にご記入いただき受領いたします。受領した購入申込書の内容が承諾できるか判断します。
不承諾の場合は当社担当が契約条件を調整いたします。契約条件がまとまったら、物件の調査を行い、契約関係書類を作成して売買契約の運びとなります。
購入申込書の記載内容

1.購入希望価格

2.購入代金の支払い方法

3.住宅ローン等融資利用の有無

4.契約締結希望日

5.決済・引き渡し希望時期
など

重要事項説明
売買契約の締結に先立ち、宅地建物取引士の資格を持つ担当が重要事項の説明をいたします。重要事項説明書には売却物件について登記簿に記載された権利関係〜都市計画法・建築基準法上の制限、売買代金の支払い方法、契約解除に関する規定などが記載されています。内容を十分にご理解いただき、売買契約の締結に移行します。
売買契約の締結
売買契約書には、売買代金や売買対象面積、引渡し時期、取引の内容や売主様・買主様の義務等が記載されています。 契約書の読み合わせを行い、契約内容の最終確認をいたします。売主様と買主様が署名・捺印をして買主様から手付金を受領し、契約が成立します。
取引の条件等を十分に理解・納得した上で契約を結ぶことが大切です。
売主様が契約締結時に用意するもの

1.登記済証または登記識別情報(買主様に提示します)

2.実印

3.印鑑証明書(3 ヶ月以内取得のもの)

4.固定資産税・都市計画税納付書

5.印紙代(売買代金によって異なります)

6.本人確認書類(運転免許証・パスポート・健康保険証など)

7.仲介手数料の半金

申込み〜条件調整〜売買契約までの流れ

申込み〜条件調整〜売買契約までの流れイメージ説明図

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STEP7

契約締結後の手続き

売買契約締結後、残代金の受領日までに引越しや公共料金の清算、その他転居手続きなどを済ませ、買主様へ引き渡せる状態にする必要があります。
ローンなどの抵当権が設定されている場合は抵当権抹消の手続き、一⼾建てや土地の売却の場合は必要に応じて測量・境界確定の手配などをする必要があります。また、残金受領日に買主様に引き渡す書類の最終確認もしておきましょう。引渡しは契約時に「物件状況等報告書」と「設備表」で確認した内容と一致していなければいけません。異なっているところがないか、引越し後の状況を最終確認しておきましょう。

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売買契約を締結した後、引渡し・残代金決済日までに、引越し等の準備が必要です。公共料金の清算、「物件状況等報告書」「設備表」の内容が契約時と状況が違っていないかの最終確認、物件に住宅ローンの残債がある場合は抵当権抹消登記の手続きが必要になります。当社担当が確実に手配されるようアドバイスいたします。土地・⼾建取引の際は現地の状況や必要に応じて測量・境界確定の手続きが必要となります。(完了までに約1 ヶ月前後、⻑くなると2〜3 ヶ月ほどかかる場合があり、費用が発生します。)
必要な準備を怠ると、契約違反・損害賠償に発展する恐れがあるので、注意が必要です。トラブルを未然に防ぐため、当社担当が責任を持ってサポートいたします。
売主様の準備(決済・引渡し前)

借入金の返済・抵当権の抹消手続き

各種手続きに必要な書類の準備

測量・境界確定の手配(土地・⼾建の場合)

水道、ガス、電気会社などへの転居連絡

引渡し・引越しの準備

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STEP8

残金決済・引渡し

ローンの実行等により、残代金を受け取り、登記を申請して契約時に交付した書面の内容で引渡しを行います。
残金決済・物件引渡しのスケジュール調整は当社担当が事前に通知して、当日の所有権移転等の残金決済にも責任をもって立ち会います。 抵当権抹消登記、所有権移転登記等については司法書士が責任をもって代行します。

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残代金を受領して物件を買主様に引渡します。残金決済時に必要な費用や登記関係書類については、当社担当が書面などにより事前にお知らせいたします。登記関係の手続きは司法書士が責任を持って代行いたします。
通常は買主様の住宅ローンを借りる金融機関で決済を行うことが多く、決済当日は当社担当が最後まで責任を持ってお手伝いいたします。
残金決済の流れ

登記申請の依頼

登記申請関係書類を司法書士へ渡し、登記申請を依頼します。

残代金の授受と固定資産税等の精算

残代金(手付金を引いた残金)を受け取り、固定資産税等・管理費等の買主様負担分(引渡し日以降)を日割計算した清算金を受け取ります。
受領した残代金および清算金は買主様宛に領収書を渡します。

関係書類・鍵の引渡し

売却物件の全ての鍵および関係書類(管理規約、使用細則、総会議事録、パンフレット、設備機器の取扱説明書・保証書など)を買主様に引渡し、「不動産引渡確認証」に署名・捺印していただきます。

諸費用の支払い

司法書士への登記費用や仲介手数料の残額などの諸費用をお支払いいただきます。
残代金決済時に売主様が用意するもの

登記関係書類(登記済証または登記識別情報)

実印

印鑑証明書(3 ヶ月以内に取得したもの)

固定資産税納付書・都市計画税納付書

公共料金精算領収証(電気・ガス・水道料金等)

管理規約、パンフレット、建築確認通知書

仲介手数料の残額

登記費用(抵当権抹消登記等がある場合)

抵当権抹消書類一式(抵当権抹消登記がある場合)

住民票(住所変更登記がある場合)

売却物件の鍵

宅配ボックスのカードキー、ポストの暗証番号等

印紙税

本人確認書類(免許証・パスポート等)

残代金等受け入れ先金融機関預金通帳(口座確認のため)

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